【離婚・弁護士解説】不動産の財産分与はどのような方法ですればよいのでしょうか。

①　住宅の価値の把握
②　住宅ローン残額の把握
③　特有財産、寄与割合の算定
④　具体的分与方法の検討
⑤　離婚協議書の作成
⑥　不動産登記名義の変更、不動産の売却など
といったことを行うとよいでしょう。

不動産の財産分与については、特有財産、寄与割合がどこまでとなるのか、オーバーローンとなっているのか、代償金の支払や他の財産による調整を行うのか、売却によって売却益を分与する方法とするのかなど検討すべきことがあります。
適切な方法を弁護士と共に検討していくとよいでしょう。

１　財産分与について

財産分与には

①　清算的財産分与：夫婦が婚姻中に有していた共有財産と実質的な共有財産について、婚姻終了後に寄与の割合に応じて清算を行う財産分与です。
寄与の割合は特別の寄与がない限りは、２分の１ルールが適用されることとなります。
財産分与のうちメインとなる財産分与は、清算的財産分与となります。
不動産の財産分与として問題となるケースのほとんどは清算的財産分与となるでしょう。

②　扶養的財産分与：婚姻関係の終了時に、生活能力の弱い配偶者に対して、生活水準の格差が生じないようにするために、離婚後の生活扶助として財産分与を行うものです。
清算的財産分与や慰謝料など他の離婚給付を考慮してもなお、生活に困窮する場合に認められるものとなります。
不動産の財産分与により、生活扶助を行うことがありますが、不動産は高額な資産であるため、財産分与にて移転することが適当などうかが検討されるでしょう。

③　慰謝料的財産分与：離婚に至る経緯に不法行為責任がある場合などに損害賠償金を財産分与として考慮するものです。

があります。

離婚に際しては、夫婦共有財産の清算をしていくこととなります。
夫婦共有財産の清算として、財産分与の中心的な部分は、清算的財産分与となります。

夫婦財産については

①　特有財産：婚姻前の預貯金や婚姻前に相続・贈与により取得した財産、婚姻中に相続、贈与により取得した財産は、各自の特有財産となります。

②　共有財産：婚姻後に、夫婦が協力して取得した財産については、夫婦共有財産となります。典型的には、家財道具などは夫婦共同生活のために取得した財産であるため、共有財産といえるでしょう。
不動産について、離婚後に夫婦が協力して取得し、登記名義も夫婦両方となっている場合には、基本的に共有財産といえるでしょう。

③　実質的共有財産：一方の名義となっているとしても、婚姻中に夫婦が協力して取得した財産については、実質的共有財産となります。
婚姻後に夫婦の生活物件で購入し、他方の配偶者名義の登記をした不動産は実質的共有財産に当たります。

②夫婦共有財産、③実質的共有財産については、２分の１のルールにより清算を行うこととなります。

不動産について、まず財産分与の対象となるのかを確認しておきましょう。

２　不動産の財産分与の方法

不動産の財産分与には、不動産の時価を算出し、他の預貯金、保険などの資産と合算して、寄与度を乗じて各自の取得額を算出し、具体的な財産分与を行うこととなります。

不動産の時価についてを算出することが大切となります。

評価方法を参照してもらえればと思いますが、固定資産評価額証明書、不動産査定書を取得しておくとよいでしょう。

夫婦のいずれかに不動産を行う場合には
・当事者の意思、希望
・住宅ローンの名義人は誰か
・不動産を得た者が代償金の支払能力があるのか
によって不動産の財産分与を取得者と決めることとなります。

不動産については、共有財産及び実質的共有財産の部分がありますが、
高額な財産となるため、購入資金の中には、
（１）特有財産としての性質部分
（２）実質共有財産としての性質部分
が両方存在します。

（１）特有財産としての性質部分について
親からの頭金、贈与からえた財産、夫婦の一方が婚姻前に蓄えた預貯金、同居前、別居後離婚時までの間に一方の配偶者が住宅ローンの返済分については、特有財産としての性質があります。

（２）実質共有財産としての性質部分について
婚姻中に各自が稼働して蓄えた預貯金等により頭金、同居開始から別居までの住宅ローン返済分については、実質的共有財産としての性質があります。

実際の算定方法としては

不動産時価　－　現在の住宅ローン残高　＝　不動産の現在価値

不動産の現在価値　×　寄与分の割合（各自の特有資産部分＋実質的共有部分の２分の１／全体の特有財産部分＋実質的共有部分）

を計算することによって、金額を算定することとなります。
もっとも、各裁判所の裁判官の考え方によって金額を算定していきますので、各事案によって適切な算定を行っていくこととなります。

３　不動産の評価方法について

不動産の評価方法について、
いくつかの複数の不動産業者から無料査定書を入手して、
金額の算定していくこととなります。

不動産の査定書については、無料査定書を入手する際には、不動産の売却の営業も入るため、一定程度は連絡がくることを想定しておきましょう。

実際に不動産を売却する場合には、譲渡所得税、登記費用、仲介手数料などの経費が発生します。
売却をしない場合には、経費を控除せずに、算定を行うこととなります。

４　オーバーローンの不動産は財産分与の対象とはならない

オーバーローンとは、金融機関から借入金が不動産の現在価値を上回っている場合をいいます。
住宅ローンの支払期間が短い場合には、不動産がオーバーローンとなっていることがありえます。

東京高裁平成１０年３月１３日では、オーバーローン不動産については、当該不動産の価値はゼロであって、右返済の結果は積極財産として存在していない、清算すべき資産がないのであるから、返済した住宅ローンの一部を財産分与の対象とすることはできないと考えられています。

離婚時において、オーバーローンの場合には、住宅ローンの返済が残ることとなります。
夫婦で共同して購入したため、夫婦双方で協力して支払っていくべきものとは考えられますが、金融機関、銀行との関係においては契約者が債務を負うこととなります。

そのため、住宅ローン契約書において誰が債務者となっているのかを確認しておくことが必要となるでしょう。

連帯保証人、連帯債務者となっている場合には、貸主に対してこれらから外すことができるのかを協議することがあり得ます。
当事者において、債務について合意・調停をすることができる場合がありますが、貸金業者との間で承諾を得なければ効力が生じないことがあるでしょう。

債務の処理として、どのようにして整理を行うかと協議しておくとよいでしょう。

５　不動産の財産分与の方法について

不動産の財産分与の方法として、
（１）不動産を取得する者が代償金を支払う方法
（２）不動産を売却して、売却益を財産分与する方法
（３）ほかの財産分与により調整して財産分与する方法
（４）不動産の共有名義を残しオーバーローン解消後に財産分与する方法
などがあります。

（１）不動産を取得する者が代償金を支払う方法
不動産の名義人がそのまま取得する場合、他方に対して代償金を支払いことにより、名義を取得する方法があります。

（２）不動産を売却して、売却益を財産分与する方法
不動産を現実に売却し、売却益から経費を控除し、寄与割合によってそれぞれが財産分与の金額を支払う方法があります。

（３）ほかの財産分与により調整して財産分与する方法
不動産については、大きな財産であるため、他の預貯金、保険解約返戻金、退職金などとともに財産の金額調整を行う方法があります。

（４）不動産の共有名義を残しオーバーローン解消後に財産分与する方法
オーバーローンの場合には、不動産については、財産分与の対象となります。
共有名義となっている不動産については、住宅ローンの支払いを続け、売却益を出る段階で、共有物分割を行う方法があります。
将来の分与について調停条項を準備しておくとよいでしょう。

６　まとめ

それぞれの離婚される状況において、適切な財産分与の方法があります。
財産の状況やお子さんの状況などを踏まえて、最適な解決策を模索していくことが大切となってくるでしょう。
天王寺総合法律事務所は、離婚問題、財産分与に取り組む弁護士が所属しております。
離婚の調停、審判のご依頼は弁護士についてはぜひお気軽にお問い合わせください。